邵氏片场富豪建楼 从邵逸夫、郭鹤年、杨国强到郭广昌

观点网 香港原邵氏片场的邵氏重建工作真真旷日持久。

从邵氏2002年申请改规划，片场到后来的富豪洽购传闻频传，再到2014年正式落袋复星，建楼过去了整整一旬光阴。从邵如今又过8年，郭鹤国强广昌建筑图则终获批，年杨前后已耗时20年。到郭

香港屋宇署网站4月19日消息显示，邵氏屋宇署2月批出十一份建筑图则，片场包括八项住宅及商住发展、富豪一项商业发展，建楼以及两项社区服务发展。从邵

清水湾前邵氏片场建筑图就是郭鹤国强广昌其中之一。

说起前邵氏片场的年杨过往，除了改规方案几经调整之外，最为人乐道的还数其间参与收购项目地块的那些富豪们。

如邵氏兄弟创办人之一邵逸夫与老友郭鹤年，因争夺项目致关系冷淡；如杨国强因洽购项目而四处筹资超百亿港元，却因2008年金融风暴而终止收购商讨；期间又传主席许荣茂参与抢购；再到数年后忽闻项目已由复星郭广昌接手，而邵氏则重新入局，成为其中一方合作者……

但凡有利益的地方就有冲突，前邵氏片场的建楼计划就上演了许多故事。

最初的纷争 邵逸夫VS郭鹤年

作为TVB创办人之一，已故邵氏创始人“六叔”邵逸夫，是香港清水湾邵氏片场最初主人。

1957年，50岁的邵逸夫放下在新加坡事业，回到香港，从邵村人手中购得了清水湾地块。按当时市价，他以每平方英尺0.45港元，共32万港元的价格，买下清水湾220号一块空地，以做发展电影事业之用。

第二年，他创建了后来赫赫有名的“邵氏兄弟”有限公司。

据观点新媒体过往报道，项目原本由清水湾旧电视城以及旧邵氏片场合共7宗土地拼合而成，其中4个地段由邵氏拥有，余下为南华早报拥有。总占地面积为70亩，建筑面积8.2万平方米，其中住宅6.26万平方米，商业2.37万平方米，容积率为1.8。

后清水湾电视城作为有限公司（又称“无线电视”或“TVB”）及旗下部份公司的第二代总部。于1991年，电视城道具仓发生五级大火，整个道具仓被烧毁，其后于原址重新兴建。

清水湾旧电视城地块连同毗邻的邵氏片场，总面积达85万平方呎，由于所处位置为西贡豪宅地段，极具重建价值，一直令各大发展商关注。

最早有关这个项目的收购案，要追溯到九十年代，发生在邵逸夫与郭鹤年之间。

历史资料显示，郭鹤年与邵逸夫原是商场上的好友。1988年，应邵逸夫要求，郭鹤年从澳洲帮庞雅伦手头接过电视广播的前身香港电视31%股权，成为第二大股东，邵逸夫则持有34%股权，为大股东。

后来，香港电视分拆为电视广播及电视企业，前者经营传媒，后者则做出版及华星娱乐等。

作为副主席的郭鹤年，由于无话事权，自1991年开始开始逐步减持电视广播股份，同时却将筹码押注到电视企业，暗中部署全面收购战。

冲突正式爆发是1996年2月13日，郭鹤年在事前并未通知邵逸夫的情况下，用旗下南华早报向电视企业进行敌意收购，觊觎的正是电视企业旗下清水湾电视城地皮。南华早报当时以每股5.5港元新股，换取两股电视企业股份，收购总代价约3.57亿港元。

邵逸夫随后以邵氏兄弟名义于同年3月中提出反收购电视企业建议，每股代价为2.55港元现金，共涉资7亿港元。

郭鹤年迅速进行还击，提出每股现金2.75港元代价，将敌意收购升级。

小股东见价格吸引，自然乐意接纳收购，邵氏也随即收手，于3月底同意南华早报全面收购电视企业。

在该次收购战中，郭鹤年成功收购电视企业股权，邵逸夫则通过放手电视企业套现4.5亿港元。收购战后，港媒指邵郭二人关系转为冷淡。

再后来，电视广播鉴于清水湾项目设施不敷应用，于1998年开始筹划兴建新总部。1999年4月落实迁入将军澳工业邨，2003年9月最后一个搬迁到电视广播城的部门——无线电视新闻部迁离后，清水湾电视城正式结束其历史任务。

申请重建 杨国强筹资百亿洽购

在搬迁总部的同时，邵氏于2002年便已申请将上述地盘发展为住宅及商业项目，但因项目涉及扩阔清水湾道等交通及环境问题，令发展计划一拖再拖。

至2006年10月，该项目终于获香港城规会批出规划许可，但因换地补地价谈判与政府一直未达共识，此后7年多一直未有发展，乃至规划许可即将过期。

过往资料显示，彼时申请地盘涉及清水湾道旧电视城及邵氏片场，地盘面积约84.56万平方呎，拟规划为综合发展区，申请人拟议综合住宅、商业和住宿机构发展，并申请略为放宽发展限制以容许额外3342平方呎的住用楼面。

虽然项目发展停滞，但是凭借地段优势，先后获得不少富豪的垂涎。

2006年，传出邵氏将被收购消息，这次收购方的主角是新鸿基。

其时消息称，为了顺利收购邵氏，新鸿基郭氏兄弟曾拉来世交——时代传媒冯永发共同收购邵氏。新鸿基意在邵氏手中香港清水湾土地，而冯永发则意在TVB。

观点新媒体过往报道显示，冯永发的父亲冯景禧曾与新鸿基创始人郭得胜及李兆基共同创业，后各自经营。冯、郭、李三家交情深厚。

彼时，邵逸夫通过其私人公司邵氏控股间接控股TVB。邵氏兄弟公司市值89亿港元，邵氏控股持有其近75%股权，而邵氏兄弟和邵逸夫基金又分别拥有电视广播有限公司（TVB）26%和6.23%股权。

在新鸿基宣布收购邵氏之后，李泽楷主持的（PCCW）开始加入收购邵氏的行列，嘉里集团郭鹤年也再次成为收购队伍中的一员。

2008年，邵氏将被收购的传言再次传出，这一次收购队伍成员更多，杨国强也在其中，并且是最受关注的一个。

2008年5月14日，邵氏第一次通过公告正式宣告有可能出售公司相关股份。传言称，由于邵逸夫夫妇年事已高，有意出售其持有的邵氏兄弟75%股权，并开价最少100亿港元，香港与内地甚至国外多个资本财团均被传有意竞购。

率先透露收购邵氏的是凯雷和黑石，但进展似乎不太顺利。其他意向方还包括其士国际集团有限公司主席周亦卿、集团有限公司主席刘銮雄、亚洲电视有限公司前主席邱德根等。

2008年5月25日，恒基兆业李兆基透露，他已向杨国强提供30亿港元个人贷款，作为收购邵氏股份的周转之用。李兆基还强调，他只是借贷给杨国强，无意干涉电视广播的运营，也不会占任何股权，把这项交易看作一项投资。

至此，杨国强收购邵氏传闻被证实，并成为了其时收购邵氏最有可能成功的大热人选。

因为杨国强在此轮竞争当中是唯一拥有香港身份证的“香港人”，嘉里集团与黑石均属外资，唯有杨国强符合香港《广播条例》中有关持有免费电视必须是香港人的规定。

有分析指，作为内地开发商，比起TVB的控制权，杨国强显然更为看重彼时价值54亿港元的清水湾地盘。

但也有消息指，杨国强至少在消息传出之前六个月，已开始研究收购邵氏以控制电视广播，但一直要解决资金上的安排。为了进行交易，杨国强于2008年5月已筹集大约70亿港元贷款，尚差30亿到40亿港元，分析人士认为，不排除此部分资金由碧桂园提供。

之后又有消息称，杨国强不但获得了李兆基的支持，拿到30亿港元贷款，另外还从花旗银行获得了70亿港元贷款。据2008年6月上旬报道，在花旗集团协调安排下，银团贷款方案预计将在之后的一到两周签署，杨国强计划争取78亿港元左右的美元贷款，以收购邵逸夫手中邵氏股权融资。

这时，《南华早报》却援引未透露姓名的消息来源称，控股权出售已被暂时搁置。但市场预计邵逸夫出售邵氏75%股权的行动或不会完全停止，杨国强仍在为此次交易寻求银行融资。

有关收购消息纷至沓来，却难有统一。

当年6月11日，有报道援引市场消息人士的话称，世茂主席许荣茂正在努力安排银行贷款，以收购邵逸夫掌管的电视广播。

至当年6月16日，更有报道称，邵逸夫已向杨国强提供35亿港元贷款，用于帮助他竞购邵氏控股权。

据知情人士回忆，当时杨国强计划自己出资30亿港元，向李兆基借30亿港元，其余则由超级富豪刘銮雄借出。但邵逸夫夫人方逸华（时任邵氏兄弟副主席兼董事总经理，主掌电视广播管理工作）担心大刘巨资介入会影响其管理地位，因而建议由邵氏借钱给杨国强。

7月初，恒基兆业主席李兆基接受香港媒体采访时更证实，邵氏主席邵逸夫愿意接受杨国强“分期付款”，使得杨国强收购邵氏已经无限接近成功。

但俗话说，世事难料，就在外界以为一切将尘埃落定之时，金融风暴席卷全球，邵氏兄弟2008年10月14日发布公告宣布，由于当前金融市场状况不佳，所有关于大股东可能转售股份的谈判已经终止。

杨国强这场收购，纷纷扰扰半年多，最终归于平静。

尘埃落定 郭广昌香港建楼

叫停股份转让三年后，2011年，香港电视广播有限公司（TVB）26%权益，包括香港清水湾地皮，被悄无声息地售予“壳王”陈国强牵头组建的一个财团Young Lion，代价仅62.64亿港元。

又一个三年过后，2014年5月，有消息人士爆料，这宗曾让诸多地产大佬奋力拼抢的黄金宝地已被复星集团收归囊中，成为其在香港投资开发的第一个项目。

2014年5月5日，复星集团相关负责人在接受观点新媒体采访时表示，近期投资的香港土地，并不构成公司须予公布的交易。尽管并未透露更多细节，但上述说法显然在一定程度上证实了这笔交易的真实性。

据介绍，这桩生意是经过项目组7个月全力推动之后，在2014年1月29日，复星与Young Lion签订股权收购协议，而后于3月27日正式与邵氏完成合作协议签署。

最终在2014年3月31日完成项目交割，复星完成收购香港清水湾项目100%的股权，并与合资方邵氏在该项目中分别持股60%及40%。至此，邵氏片场的归宿终于尘埃落定。

当时，清水湾项目仍是一片旧厂址，不过政府规划宣布可以进行住宅开发。有专业人士曾预估，地块未来总销售金额将会超过160亿港元。

但在香港进行项目重建，规划审批就是一个漫长的过程，民众意见也是一个因素。

2014年7月，复星提出的相关西贡清水湾前邵氏影城重建计划，遭港大教授和周边业主等一致反对，认为片场及行政楼有历史意义，同时也认为项目会影响周边地区交通。

消息指，城规会咨询期间共接获6份意见，全部都是反对，包括港大客席教授狄丽玲提出片场及行政楼的保育价值，附近银湾花园业主委员会则担心，项目附近屋苑的水渠及对消防出入通道的影响，而科大则去信指关于发展对清水湾道交通的影响。

之后，香港古物咨询委员会（古咨会）于2015年将整个邵氏片场建筑群评为一级历史建筑，其后更为建筑群内的建筑物逐一评级。

该会于2016年将邵氏片场行政大楼列为一级历史建筑；另外将1至6号录影厂、片仓及配音室、彩色冲印房、邵氏别墅、2至4号宿舍及制片部，于当时被列为二级历史建筑；7至10号录影厂、守卫室等被列为三级历史建筑。

按照评定，一级历史建筑代表该建筑具特别重要价值，须尽一切努力予以保存。二级历史建筑被评为具特别价值，须有选择性地予以保存。三级历史建筑就具若干价值，宜于以某种形式予以保存的建筑物，如保存并不可行，则可以考虑其他方法。但由于“一级历史建筑”的身份只是古物古迹办事处的评级，不在《古物及古迹条例》的保护范围之内，意味业主可作清拆。

至2018年，复星国际再就清水湾项目向城规会申建住宅发展，计划建749个住宅单位及183间酒店客房等，并于2019年3月获城规会通过。

据城规会文件显示，该项目地盘面积约84万多方呎，包括5万方呎政府土地；采“寓保育于发展”模式推展，当中标志性的邵氏行政大楼、毗邻的片仓及配音室将获原址保留，并改装为包含文物展示场地的商业设施，让公众可以参观及使用；一号录影厂、邵氏别墅部分外墙、制片部及等部分将会被保育。

此外，项目于2022年初获政府批出补地价，每平方呎楼面补地价约6000多港元，涉及金额约63亿港元。

有业内人士认为，邵氏片场项目于完成补地价程序后可随即上马发展，综合市场估值，项目日后市值可达约210亿至230亿港元。

而据屋宇署最新批出的建筑图则文件显示，该项目共获批建38幢建筑物，其中37幢为住宅，包括14幢3层高洋房、23幢楼高6至11层的分层住宅（部分建于两层地库或一层停车场之上），另设一幢会所设施，可建总楼面约105.1万平方呎。

至此，原邵氏片场重建工作终于获得阶段性进展。

从第一份规划方案提交，到2022年获批建筑图则，时间已走过20载，但复星的任务仍未结束，项目酒店部分规划并未获屋宇署批出。

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