小麦大蒜后又是西瓜抵房款，农产品换房能去库存吗？

楼盘营销又玩出了新花样。小麦西瓜而这次爱心助农及乡镇市场成为营销落点。大蒜抵房

6月28日，后又换房南京新城云漾滨江推出“西瓜换房，款农库存最高抵10万元”活动，产品西瓜收购价达10元/斤，小麦西瓜每套房收购上限为一万斤，大蒜抵房最高可抵扣10万元，后又换房活动时间为6月28日至7月15日。款农库存

“西瓜换房”活动受到热议，产品迫于舆论压力，小麦西瓜新城云漾滨江并未给出具体实施细则。大蒜抵房在此之前，后又换房河南房地产项目推出的款农库存“小麦、大蒜换房”活动就因舆论过热被叫停。产品

例如，河南商丘民权县一房地产项目，打出“2元/斤小麦换房，最高可抵16万元房款，高价收购小麦抵首付”的销售广告。河南开封杞县推出“大蒜换房”活动：“大蒜换房5元/斤抵首付，爱心助农，轻松安家”。

新城云漾滨江是旗下南京新城公司所开发楼盘，位于南京市江宁滨江板块。而江宁横溪是南京著名西瓜产地，横溪西瓜也以皮薄、甘甜、多汁而备受市场喜爱。当下，爱心助农在各地铺开，又又值西瓜销售热季，新城云漾滨江便借势推出“西瓜换房”活动。

不过，一位南京市场人士称，该项目距离横溪并不近，约有30公里。且目前南京市场上西瓜价格为2元至4元左右，远低于10元/斤，很难想象“西瓜换房”活动该如何展开。

“近期，小麦抵房、西瓜抵房等信息在网上大肆传播，有些人感觉似乎是噱头，有些人又认为能带动销售，还有人认为这一行为不值得提倡。” 58安居客房产研究院分院院长张波分析称，“只要是坚持“房住不炒”，因地制宜，西瓜抵房等营销值得在各地有更多本地化的操作方式进行推广。”

但类似“西瓜换房”活动背后，更值得关注的则是利用乡镇人口去楼市库存营销手段真的有效吗？

张波进一步表示，“下行市场依然有一定的购房需求，从来抵房的操作来看，就是直接吸引县以下购买需求，城镇化率不断提升的同时，乡镇人口为了满足子女更好的教育，自身工作等需求亦会在县以上城市有购房需求，这类需求需要有效的手段来拉动，也是三四线城市、二线远郊区域去库存的重要手段之一。”

不过，三四线城市以及二线城市的远郊区域对人口的吸引力整体偏弱。

新城云漾滨江位于南京江宁滨江板块，江宁滨江是南京九大新城之一，还有待发展。该板块比较偏远，距离南京中心区域新街口约30公里以上，通往南京河西的地铁8号线还在规划中。区域发展并不成熟，以小商业为主，中大型的奥特莱斯、绿地花茂商业综合体等商业设施还待后期建设。

“板块内主要是地缘客，来自安徽客户或者本地上班族。这里有一些小产业园。”贝壳南京经纪人称，“如果投资，不建议关注滨江，发展会比较久。”

一位南京市场人士则表示，江宁滨江规划更多是借助“宁皖一体化”，是一个吸收安徽人口的区域，不过目前还是依赖拆迁户。

相比南京其他区域动辄单价几万元的房价，江宁滨江房价相对较低，单价在2万元左右，且近一年，该区域房价还在下行。

365淘房信息显示，新城云漾滨江目前在售一期多栋户型建面约75、85、100、125平方米房源，带装修交付，在售均价约16000元/平方米；另在售二期8、9号楼，户型建面约86、98、101、126平方米，销许均价约18802元/平方米。

而去年，新城云漾滨建面约75、85、100、125平方米房源销售价格在19000元/平方米以上。

据界面新闻了解，新城云漾滨江营销活动也颇多。比如，在“西瓜换房”活动推出前，该楼盘就借势“618”推出“推荐客户成交最高享6万元佣金（税前）”、“成交即有机会获得5万元家电大礼包、2万元苹果四件套”等活动，优惠力度相当可观。

当下，楼市尚处于低位修复期，市场并未真正回暖，降价打折、宽松政策不断出台，但效果并不明显。

市场复苏动能分化的根本是城市基本面的差异。从市场复苏的节奏和力度看 ， 也是强二线城市领先。

贝壳研究院称，郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，持续性较弱。如3月1日郑州出台扶持政策，3月二手房成交环比增长超过100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持续下降，6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放，“房票”新政的效果仍有待观察。

当下一线及强二线城市楼市正在企稳，但普通二线及以下城市预期仍在低位。